재개발 총 투자금 구하는 공식

- 재개발 사업단계 

1) 정비구역 지정

2) 조합설립인가

3) 사업시행인가

4) 관리처분인가

조합이 사업을 관리한다!!

 

■ 사업시행인가와 관리처분인가 단계에서 재개발의 사업성이 더욱 구체화 됨. 

- 사업시행인가 전후 

시공사 선정, 감정평가금액, 프리미엄, 조합원분양가, 배정 평형 등이 구체화 됨

- 관리처분 인가 전후

비례율, 권리가액, 추가분담금, 일반분양가, 동호수, 이주계획 등이 구체화 됨. 

 

■ 평균 소요 기간

1) 조합설립인가 -> 착공까지 : 11년

2) 사업시행인가 -> 착공까지 : 9년

3) 관리처분인가 -> 착공까지 : 6년

전체 평균 소요기간 : 평균 13년 소요

 

■ 투자 금액 계산

- 공식

③ 매매가격 = {① 감정평가금액 + ② 프리미엄(P)}

③ 매매가격 = (⑧ 권리가액 + ② 프리미엄)

=> 비례율이 100%인 경우, 매매가격이 위의 두 가지 공식을 모두 사용 가능

    비례율이 100%가 아니라면 권리가액으로 매매가격으로 계산해야 함. 

 

⑤ 초기투자금(실투) = {③ 매매가격 - ④ 전세, 융자, 이주비(이사비)}

​⑧ 권리가액 = {① 감정평가금액 X ⑦ 비례율(%)}

⑨ 추가분담금 = (⑥ 조합원분양가 - ⑧ 권리가액)

⑥ 조합원분양가 = (⑧ 권리가액 + ⑨ 추가분담금)

⑩.1 총투자금 = (② 프리미엄(P) + ⑥ 조합원분양가)

⑩.2 총투자금 = (④ 전세, 융자, 이주비(이사비) + ⑤ 초기투자금 + ⑨ 추가분담금)

⑩.3 총투자금 = (③ 매매가격 + ⑨ 추가분담금)

= > 비례율이 100% 인 경우, 총 투자금 3가지 방식대로 모두 사용 가능

비례율이 100%가 아닌 경우, ⑩.1 총투자금 공식은 사용불가 : 비례율 조정 값을 반영 못함 .

비례율값을 항상 반영하는 " ⑩.3 총투자금 = (③ 매매가격 + ⑨ 추가분담금)" 공식 사용 권장 

 

■ 추가 정보- 손품으로 정보를 파악해서 기입- 물건지 형태 : 다세대, 단독, 무허가, 상가 등- 배정평형 및 동호수 : 평형 및 동호수가 확정된 상태라면 확인 후 기입- 시공사 : 삼성, 현대, GS, DL 등- 주변 대장단지 시세 파악 후 해당 재개발 구역의 총 투자금과 비교!- 투기과열지구 여부 : 재당첨제한, 조합원지위 양도금지, 이주비대출 한도 등에 제한을 받으므로 투기과열지구 여부 조사는 매우 중요함- 현 투기과열지구 : 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (작성일 2024.10 기준) - 그 외 특이사항이 있으면 기입

 

재개발 투자금액 계산표 by.너자산을알라 V2.xlsx

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■ 작성 사례 

- 네이버 부동산 재개발 매물 검색

매물정보란에 나와 있는 금액들을 이용하여 장표 빈칸을 채워본다.

 

추가분담금과 총 투자금이 궁금하기 때문에

현재 나와 있는 정보와 계산공식을 이용하여 남은 빈칸을 채워본다. 

 

외울 필요는 없다.

필요할 때마다 장표를 꺼내서 계산한다. 

위의 장표한장이면 재개발 투자에 대한 의사결정을 하는데 충분하다.

 

 

출처 : https://blog.naver.com/goldenmore_/223618727410

아직도 재개발 총투자금 구하는 공식이 헷갈린다면...